Bản tin văn bản pháp luật tuần 20/08/2024
MỘT SỐ ĐIỂM MỚI ĐÁNG LƯU Ý TRONG LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN SỐ 29/2023/QH15 CỦA QUỐC HỘI CÓ HIỆU LỰC THI HÀNH KỂ TỪ NGÀY 01/08/2024 (SỚM HƠN 05 THÁNG SO VỚI QUY ĐỊNH TRƯỚC ĐÓ)
Tại kỳ họp thứ 7 ngày 29/6/2024 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, Quốc hội đã thông qua sửa đổi hiệu lực Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, theo đó Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 08 năm 2024 (sớm hơn 05 tháng so với quy định trước đó). Một số điểm mới đáng lưu ý trong Luật kinh doanh bất động sản như sau:
- Phải công khai loạt thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh:
Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã chi tiết hóa, hướng dẫn cụ thể các thông tin cần cung cấp về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, bao gồm các thông tin về dự án bất động sản, các thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, các thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và các thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
- Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III
Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:
(1) Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;
(2) Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực của đô thị loại III.
- Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Giảm tỷ lệ thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua. Không quá 95% khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đối với thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai, số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị nhà ở (thay vì 70% như trước đây).
- Quy định trường hợp bắt buộc phải thanh toán không dùng tiền mặt và phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng
- Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam;
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
- Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề
Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (thay vì 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản như trước đây).