XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 

Nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. 

1. HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT LÀ GÌ? 

HSĐCGĐ là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất của từng loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã được quy định trong bảng giá đất. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành HSĐCGĐ áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm và được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. 

2. HSĐCGĐ LÀ CÔNG CỤ QUAN TRỌNG TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH 

• Tính tiền sử dụng đất 

• Tính tiền thuê đất 

• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 

• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất 

• Các Nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai 

3. CĂN CỨ XÂY DỰNG HSĐCGĐ 

•  Kết quả phân tích giá đất thị trường 

• Các phương pháp định giá đất 

• Suất vốn đầu tư xây dựng 

• Quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn 

4. CẤU TRÚC HSĐCGĐ GỒM 03 NHÓM 

Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường 

Xác định dựa trên việc so sánh giữa 

• Giá đất thị trường 

• Giá đất trong bảng giá đất hiện hành 

Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch 

Xác định theo 

• Hệ số sử dụng đất 

• Quy hoạch xây dựng 

• Quy hoạch tổng mặt bằng dự án 

Hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác 

• Hạ tầng 

• Khả năng sinh lợi 

• Điều kiện khai thác thực tế 

• Yếu tố đặc thù địa phương 

5. TRÌNH TỰ XÂY DỰNG HSĐCGĐ 

Đối với cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh 

• Lập dự án 

• Trình phê duyệt 

• Đặt hàng hoặc đấu thầu lựa chọn tư vấn 

• Ký kết hợp đồng thực hiện 

Đối với đơn vị tư vấn 

• Thu thập thông tin  

• Điều tra khảo sát 

• Xây dựng HSĐCGĐ 

• Phối hợp Cơ quan QLDĐ Lấy ý kiến các cơ quan liên quan 

• Phối hợp Cơ quan QLDĐ hoàn thiện hồ sơ trình Hội đồng thẩm định, tiếp thu hoàn thiện dự thảo trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

6. MỐC THỜI GIAN QUAN TRỌNG – 01/07/2026 

Một trong những nội dung trọng tâm của Nghị quyết 254 là quy định tại Khoản 5 Điều 7: 

“Cơ quan, người có thẩm quyền phải ban hành đầy đủ căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất theo quy định của Nghị quyết này chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2026.” 

Do đó, Các địa phương phải hoàn thiện HSĐCGĐ năm 2026 trước ngày 01/07/2026 đảm bảo đủ căn cứ xác định nghĩa vụ đất đai theo cơ chế mới. 

7. Ý NGHĨA THỰC TIỄN 

Đối với Nhà nước 

• Tăng hiệu quả quản lý giá đất 

• Đẩy nhanh tiến độ xác định nghĩa vụ tài chính 

• Hạn chế tồn đọng hồ sơ 

Đối với Doanh nghiệp và người dân 

• Minh bạch chi phí đất đai 

• Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ 

• Hỗ trợ triển khai dự án đầu tư 

Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã tạo bước chuyển lớn trong cơ chế xác định giá đất tại Việt Nam, đặc biệt thông qua việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thay cho cơ chế xác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp. 

📖 Nguồn tham khảo: Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026